最近，加拿大按揭与房屋公司(CMHC)对加拿大2018年至2019年的住宅市场进行了展望。分析如下：

　　宏观因素对房市的影响

　　1.在2017年GDP增长高于预期之后，经济增幅将放缓至2019年

　　根据市场的预测均值，CMHC目前假设2017年加拿大实际GDP增长率在2.4%至3.2%之间，2018年预测为1.2%至2.5%之间。2017年的强劲增长是由于宽松的财政和货币政策，家庭财富和收入的增长。

　　预计到2019年，加拿大经济增速将放缓，因为利率上升，消费的贡献减少，财政政策刺激减弱。不过，商业投资和出口预期加速将缓解一些实际GDP增长的负面压力。2019年，加拿大GDP的增长预计在1%至2.4%之间。

　　2.就业市场形势将继续有所改善

　　根据CMHC的预测，就业市场状况有望改善，加拿大整体失业率预计在2017年下降至6.5%，2018年下降至6.4%(2016年为7%)。另外，预计2017年和2018年时薪增幅(分别为2.7%和3.5%)将比同期物价增幅更高(分别为1.9%和2.2%)，这增加了家庭购买力。CMHC预测对平均每周收入今年的增长率为1%，2018年和2019年均为1.9%，为住房需求增长提供更多支持。

　　3.大量移民净流入持续支持2017年新住宅的需求

　　2015年至2016年净移民的历史性高增长，继续支持所有住房类型的新房需求。净流入移民人数大约增加60%，接近了新移民人数的历史纪录。根据最终预测，可能会更接近过去10年的平均水平。

　　4.按揭利率预计将逐步上升

　　预计2017-2019年期间抵押贷款利率将缓慢上涨。这一增长与国内经济状况的预期改善和世界整体利率的增长预期是一致的。在CMHC的基准情景中，预计5年期抵押贷款利率在2018年将保持在4.9%-5.7%的范围内，2019年将在5.2%-6.2%的范围内。因此，预计2017年-2019年最多增长160个基点。在CMHC的预测范围内，抵押贷款利率将维持在低于“大萧条”时期的水平。

　　房市走势展望

　　1.到2019年，房市新增供给将开始趋稳

　　全国新房开工数量将在2017年达到20万套，与去年同期相比有所提升。

　　然而，预计到2019年年底，新房开工数量应该比2017年有所下降。2017年第二季度，每万人中待售现房的库存量为4.2个单位，是6年来的最低水平。这一趋势表明，库存管理正在适应市场状况，因此，新房开工数量在短期面临上行压力。

　　人口的增长和近乎创纪录的移民增长，将持续对住房开工产生积极影响。就业应该保持增长，并为住房市场输入新鲜血液。预计到2019年年底，这种影响会削弱，CMHC预测2018年和2019年的新房开工数量将开始下降，因为刺激经济的政策将减少，抵押贷款利率逐步增加。2018年房屋开工数量介于19.22万到20.3万，2019年介于19.23万到20.38万。

　　2.预计到2019年，独栋别墅新供给将开始减少

　　自2016年以来，独栋别墅的开工数量一直在增加。部分原因是对这类住房的需求增强，因为新建和未售出的单独住房存量持续低迷，特别是在加拿大的一些主要城市，刺激短期内单独住房的开工量。预计为75900到77100套新建独栋，而2016年为74100套。

　　随着大量的建设会让越来越多的独栋别墅投入市场，与此同时会有更多家庭选择较为便宜的公寓。CMHC预测独栋别墅市场的房价提振是暂时的。独栋别墅的开工数量在2018年预计为66200到68400单位，2019年为66100到68900单位。

　　3.新建公寓数量将保持强劲增长

　　新建公寓数量预计2018年将增加，并在2019年达到平衡，但预测值仍高于历史平均水平。

　　预计潜在的25-34岁首次购房者会放慢脚步，对公寓需求产生负面影响，但人口老龄化导致的需求将部分抵消这种负面影响。

　　供给过剩仍然是一些都会区的问题，与此同时，一些较大的都会区及周边地区则正面临公寓空置率以及新建公寓库存的历史性低点。再加上与单独住宅相比，公寓成本相对较低，这将对公寓供给带来上行压力。

　　4.成交量预计将在2018年下降，并于2019年年底前渐趋稳定

　　MLS的成交量在2017年失去增长动力。2018年和2019年，MLS的表现预计将回归到与预测宏观经济条件相符合的水平上来。尽管有证据表明很多主要都会区的房产二手房市场存在过热的迹象，但由于近期二手房市场的房源供给量相对于需求量有所增加，过热的现象已经有所缓解。

　　境外移民的大量涌入为MLS成交量提供了强大的支持。但这一驱动因素预计将在2019年前逐渐消失。此外，预测按揭利率的上升趋势也将给二手房成交量的增长带来一定阻力。

　　因此，MLS 预计2017年的成交量将在493900至511400个单元的区间内。2018年的预测区间为4856000到504400单位。2019年则为484700到509900单位。

　　5.二手房价保持上涨势头，但增速放缓

　　2016年，大多数市场均价的快速增长来源于一个综合性的因素：高端独立住宅在总销售量中的高占比推动了平均房价的上涨。 2017年，单元公寓的销售占比有所增加，而单元公寓的价格通常又比独立住宅的价格相对较低。这就给MLS平均价格施加了一些下行压力。

　　但另一方面，公寓的需求增长同时也会推动公寓价格的上涨，而独立住宅价格指数则相对于巅峰值有所回落。

　　虽然MLS的平均房价相较之前峰值($536000)有所回落，但2017年仍然较2016年有所上涨，预计年度平均价格将落在$493000与$5113000的区间内。预计2018年和2019年，MSL的最终平均房价区间将分别落在$491900到$512100，$499400到$524500的区间内。